Acheter dans le but de louer : Quoi savoir!

On l’entend de plus en plus, investir en immobilier est une idée qui s’avère être très souvent payante! Pourquoi s’en priver dans ce cas? Il n’y a aucune raison! Cependant, avant de faire le saut, voici quelques astuces et informations que vous devez prendre en considération avant de faire l’achat d’un condo dans le but de le louer ou encore avant d’acheter un immeuble à revenu.

 

Acheter un condominium

Si vous projetez acheter un condominium dans un immeuble dans le but exclusif de le louer, vous devez impérativement prendre le temps d’analyser tous les facteurs!

Tout d’abord, que vous fassiez affaire avec un courtier immobilier ou non, la première question que vous devez poser est : Est-ce que la convention de copropriété ou les règlements de l’immeuble interdisent la location? Poser cette question tôt dans le processus, avant même de visiter, vous évitera beaucoup de perte de temps!

Si vous avez de la chance, et que la convention le permet, informez-vous à savoir quelles sont les modalités d’acceptation de la location et les contraintes qui y sont reliées. La convention permet-elle les locations à court terme de style AirBnb? Quelle est la durée réglementaire du bail? Très souvent, les immeubles de condos qui le permettent exigent un bail d’une durée minimale de douze mois.

Si, suite à vos recherches, vous avez la chance de trouver un immeuble qui permet la location à court terme, je vous suggère de faire un petit appel à la ville ou à l’arrondissement dans lequel l’immeuble convoité se trouve afin de vous assurer à 100% que la location à court ou moyen terme n’est pas tout simplement interdite dans ce secteur.

Vous n’avez que des réponses affirmatives? Génial, votre projet commence à tenir la route!

Maintenant, vous êtes à l’étape d’évaluer le prix d’achat ainsi que la rentabilité de votre projet. À ce stade, vous devez totaliser tous les frais reliés et procéder à une analyse budgétaire très serrée en plus de définir vos objectifs. Souhaitez-vous que votre projet soit profitable ou qu’il génère des flux de trésorerie positifs dès la première année? Êtes-vous prêt à attendre quelques années avant de dégager un profit ou un cash flow positif?

N’oubliez pas de considérer, dans votre analyse de rentabilité, le droit de mutation que vous devrez payer à l’achat du condo, les frais de condo, les taxes municipales, les taxes scolaires, les frais d’assurances ainsi que les intérêts de votre emprunt hypothécaire. Il vous faudra aussi prévoir une réserve pour les frais d’entretien et de maintenance tels que le recours aux services de professionnels comme un plombier pour certaines réparation et de peinture entre les locataires. Votre but est de générer assez de revenus de location pour payer tous ces frais!

D’ailleurs, je tiens à vous mentionner que si vous projetez acheter un condominium neuf, il ne faut pas oublier de garder en tête que les frais de condos annoncés et projetés par le promoteur sont souvent trop bas par rapport à la réalité. Ainsi dans l’établissement de votre budget, il peut être prudent de les augmenter un peu! Cela vous évitera des mauvaises surprises lorsque ceux-ci augmenteront après la livraison de la propriété. Par chance, si vous achetez un condominium neuf, vous pouvez modifier le prix du loyer à votre convenance pendant 5 ans. Voici d’ailleurs une capsule informative très pertinente à ce sujet.

Finalement, il faut vérifier avec votre courtier en assurances quelles sont les primes et les montants supplémentaires à payer si vous achetez une propriété dans le but de la louer. Certaines compagnies d’assurances voudront être avisées, mais ne changeront rien à vos tarifs, tandis que d’autres décideront de traiter vos activités comme commerciales et vous imposeront alors un tarif beaucoup plus élevé. Il faut magasiner et trouver la meilleure affaire!

Acheter une propriété à revenu (un PLEX)

S’il est présentement populaire d’acheter un condominium dans le but de le louer, il est d’autant plus à la mode d’acheter une propriété à revenu dans le but, soit de simplement la louer, ou d’y habiter.

Dans le marché actuel, vous devrez être à l’affût et demeurer très actif pour trouver les meilleures affaires et le bon PLEX… On trouve toujours! Il y a très souvent de la surenchère sur des immeubles à revenu actuellement et les ventes se concluent en moins d’une semaine. Lorsque vous vous lancerez dans un processus de recherche sérieuse, soyez motivés, pré-qualifiés et surtout prêts à AGIR! Cela vous servira énormément pour conclure votre achat.

Par contre, n’oubliez pas qu’encore une fois, il faut commencer par définir vos objectifs ainsi que votre état de «cash flow». Ensuite, il vous faut analyser et comprendre tous les frais engendrés par ce genre d’achat. Plusieurs outils vous permettent de calculer votre seuil de rentabilité.

À cet effet, presque toutes les banques offrent des calculateurs en ligne pour établir le seuil de rentabilité en considérant les produits de loyer, les dépenses reliées ainsi que le coût de financement du prix d’achat. En complément, je vous recommande d’avoir recours à un fichier Excel pour y compiler toutes vos dépenses et ainsi avoir un portrait très clair de la situation.

Finalement, il est important de savoir que plus l’immeuble que vous achetez a de logements, moins c’est risqué financièrement (évidemment si tous les calculs ont préalablement été bien faits). La raison est simple, si vous avez un logement qui n’est pas loué ou un locataire qui ne vous paye pas, vous avez plus de marge de manoeuvre en ayant les autres entrées d’argent.

Dans le cas des duplex et des triplex, il peut être difficile de les rentabiliser sans y vivre. Soyez vigilant et faites bien vos calculs avant d’acheter!

Si vous avez des questions suite à la lecture de cet article, n’hésitez pas à m’écrire! Il me fera plaisir de répondre à vos questions et de vous guider dans le processus d’achat. J’ai moi-même fait beaucoup d’investissements de ce genre, il me fera donc plaisir de partager mon expérience avec vous.

Par 117363